Carlos Olimpia

A forma de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em Belo Horizonte voltou ao centro das discussões do mercado imobiliário depois de uma audiência pública, no mês de junho, na Comissão de Orçamento e Finanças Públicas da Câmara Municipal. O encontro reuniu vereadores, representantes da Prefeitura de Belo Horizonte, especialistas e entidades do setor para discutir a aplicação da Lei Municipal nº 11.530/2023, que estabelece o valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do imposto.

O ITBI é um tributo municipal obrigatório pago na compra de um imóvel e uma condição indispensável para que a transferência da propriedade seja registrada em cartório. O principal ponto em debate está na interpretação sobre a forma de cálculo do imposto. Enquanto representantes do mercado imobiliário entendem que a Lei Municipal nº 11.530/2023 estabelece o valor declarado pelo contribuinte como base inicial para a cobrança, a Prefeitura de Belo Horizonte adota um procedimento de conferência das informações prestadas e, com base em critérios técnicos e em dados de mercado, a administração pode estabelecer outra base de cálculo para a emissão da guia.

De acordo com o diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Rafael Amato, a principal consequência desse modelo é a perda de previsibilidade para quem compra um imóvel. Ele afirma que o problema não está na fiscalização de eventuais fraudes, mas no momento em que ela ocorre. "O cidadão negocia um imóvel, organiza todo o planejamento financeiro da compra e, na hora de emitir a guia do ITBI, pode ser surpreendido por um imposto calculado sobre um valor diferente daquele que efetivamente pagou pelo imóvel. Em muitos casos, isso significa um desembolso superior ao previsto, o que pode dificultar ou até inviabilizar a conclusão da negociação", explica.

Rafael Amato conta que, durante a audiência pública, os representantes do mercado imobiliário defenderam que a legislação municipal já define o valor declarado pelo contribuinte como referência para a emissão da guia e permite que eventuais divergências sejam apuradas posteriormente por meio dos instrumentos de fiscalização já previstos na legislação tributária. Segundo ele, a definição antecipada dos custos da operação contribui para dar mais segurança ao comprador, ao vendedor e aos demais profissionais participantes da transação.

Amato detalha que, na avaliação da CMI/Secovi-MG, os impactos não se limitam ao comprador. A imprevisibilidade também afeta vendedores, imobiliárias, instituições financeiras e cartórios, uma vez que atrasos na emissão da guia podem comprometer cronogramas de financiamento, registro e transferência da propriedade.

O diretor da entidade também chama atenção para os reflexos que a previsibilidade tributária exerce sobre o ambiente de negócios: regras claras permitem que compradores e investidores planejem melhor suas operações e reduzem incertezas ao longo do processo de aquisição de um imóvel. "Quando o contribuinte não consegue prever exatamente quanto pagará de imposto, aumenta a percepção de insegurança jurídica. Isso afeta decisões de compra, dificulta investimentos e reduz a confiança em um processo que deveria ser transparente para todos os envolvidos", ressalta.

O que o mercado imobiliário defende, segundo Amato, é que a fiscalização continue existindo, mas em conformidade com o que prevê a legislação municipal. Caso sejam identificadas inconsistências entre o valor declarado e o valor real da operação, a Prefeitura pode instaurar procedimento administrativo específico para apuração e eventual cobrança complementar, sem impedir a conclusão da negociação.

De acordo com o dirigente, esse modelo preservaria tanto o direito do contribuinte quanto o interesse público na arrecadação do imposto. "Nossa defesa é pelo cumprimento da legislação vigente. O valor declarado na negociação representa o preço efetivamente praticado no mercado e oferece previsibilidade para todas as partes. Havendo indícios de irregularidade, o município possui instrumentos legais para fiscalizar e cobrar diferenças posteriormente. Dessa forma, é possível garantir segurança jurídica, transparência e um ambiente mais favorável para quem compra, vende ou investe em imóveis em Belo Horizonte", analisa Rafael Amato.